Immer mehr Deutsche zieht es nach Kolumbien, sei es aufgrund der g\u00fcnstigeren Lebenshaltungskosten, der reichhaltigen Kultur und Kulinarik oder aufgrund der klimatischen Bedingungen. F\u00fcr Deutsche, die langfristig in Kolumbien bleiben wollen, stellt sich oft schnell die Frage nach einem Immobilienkauf. Dies bietet sich insbesondere in Kolumbien an, da es hier f\u00fcr ausl\u00e4ndische Staatsb\u00fcrger keine Einschr\u00e4nkungen beim Immobilienkauf gibt, wie dies in anderen L\u00e4ndern Lateinamerikas \u00fcblich ist. Dieser Artikel widmet sich deshalb der Frage, was es bei der Suche einer geeigneten Immobilie und dem Abschluss eines Kaufvertrags in Kolumbien zu beachten ist.<\/p>\n
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Zun\u00e4chst gilt es, sich auf die Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt zu machen. Dies kann etwa \u00fcber Online-Portale, durch private Netzwerke oder durch Makler geschehen. Bei letzterer Option ist es bedeutsam, einen seri\u00f6sen Makler zu finden. Zwar gibt es in Kolumbien kein verpflichtendes zentrales Maklerregister. Ein seri\u00f6ser Makler kann aber daran erkannt werden, dass er ins kolumbianischen Handelsregister eingetragen ist (\u201eRegistro \u00danico Empresarial y Social \u2013 RUES\u201c) und bei der \u00f6rtlich zust\u00e4ndigen Handelskammer (\u201eC\u00e1mara de Comercio\u201c) eingetragen ist. Zus\u00e4tzlich kann die Mitgliedschaft in einem anerkannten Berufsverband f\u00fcr Makler f\u00fcr Seri\u00f6sit\u00e4t sprechen, etwa bei der RAA (Registro Abierto der Avaluadores), Fedelonjas oder bei der internationalen Organisation RICS. Zudem k\u00f6nnen \u00fcber Online-Plattformen Erfahrungsberichte ehemaliger Kunden abgerufen werden, um die Seriosit\u00e4t eines Maklers sicherzustellen.<\/p>\n
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Ist das Wunschobjekt einmal gefunden, sollte nun die Immobilie vollst\u00e4ndig \u00fcberpr\u00fcft werden. Wichtig ist es, hier zu pr\u00fcfen, ob der Verk\u00e4ufer wirklich Eigent\u00fcmer des Kaufobjekts ist und ob etwa das Geb\u00e4ude legal erbaut wurde und ob es mit Hypotheken oder anderen dinglichen Rechten belastet ist. Das wichtigste Dokument ist hier das \u201eCertificado de Tradici\u00f3n y Libertad\u201c. Es handelt sich hier um eine Art \u201eLebenslauf\u201c der Immobile, der alle rechtlich relevanten Informationen \u00fcber das Geb\u00e4ude enth\u00e4lt, wie etwa den Eigent\u00fcmer sowie bestehende Belastungen oder Hypotheken. Das Dokument wird von der offiziellen kolumbianischen \u201eSuperintendencia de Notariado y Registro\u201c ausgestellt und kann online oder vor Ort beantragt werden. Dieses Dokument sollte vor einem Kauf unbedingt eingesehen werden und insbesondere bei Altimmobilien von einem Fachanwalt gepr\u00fcft werden!<\/p>\n
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In Kolumbien ist es \u00fcblich, daraufhin mit dem Verk\u00e4ufer einen rechtlich verbindlichen Vorvertrag \u00fcber die Immobile abzuschlie\u00dfen. Dieser wird in Art. 1611 des kolumbianischen Zivilgesetzbuches geregelt und beinhaltet typischerweise den Kaufpreis und Zahlungsplan, das \u00dcbergabedatum, eine Vertragsstrafe bei R\u00fccktritt vom Kaufvertrag und eine Verpflichtung zur sp\u00e4teren notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Im Gegensatz zur Rechtslage in Deutschland wird die vereinbarte Vertragsstrafe bei einem R\u00fccktritt auch ohne notarielle Beurkundung des Kaufvertrags f\u00e4llig. Es ist also wichtig, sich schon in diesem Stadium bewusst zu sein, dass die unterzeichneten Bedingungen des Kaufvertrags rechtswirksam und endg\u00fcltig sind.<\/p>\n
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Der eigentliche Kauf erfolgt dann durch einen notariell beurkundeten Vertrag (\u201eEscritura P\u00fablica\u201c) der von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar beglaubigt werden muss. \u00dcblicherweise wird zu diesem Zeitpunkt bereits eine Anzahlung geleistet.<\/p>\n
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Danach muss dann insbesondere der Kaufpreis in kolumbianischen Pesos bezahlt werden. Dies kann insbesondere dann zu Schwierigkeiten f\u00fchren, wenn das Kapital aus dem Ausland stammt. Denn dann muss die Einfuhr des Geldes, wenn der K\u00e4ufer den Hauptwohnsitz au\u00dferhalb Kolumbiens hat, als ausl\u00e4ndische Direktinvestition bei der Banco de la Rep\u00fablica registrieren werden. Dies erfolgt \u00fcber ein spezielles Formular, das von der empfangenden Bank eingereicht wird. Zahlungen \u00fcber nicht registrierte Finanzdienstleister oder Bargeldimporte sind hier unzul\u00e4ssig. Zudem sind kolumbianische Banken verpflichtet, die Herkunft des Geldes zu pr\u00fcfen, um sicherzustellen, dass das Geld aus legalen Quellen stammt. Dieser Prozess kann sich \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum hinziehen, sodass fr\u00fchzeitig damit begonnen werden sollte.<\/p>\n
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Nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag dann beim zust\u00e4ndigen Registeramt (\u201eOficina de Registro de Instrumentos P\u00fablicos\u201c) offiziell ins Grundbruch (\u201eRegistro de Instrumentos P\u00fablicos\u201c) eingetragen, wobei erst hier das Eigentum rechtlich auf den K\u00e4ufer \u00fcbergeht. Die Eintragung ist hier also entscheidend, da ansonsten der Verk\u00e4ufer \u2013 trotz notariell beurkundeten Kaufvertrags \u2013 Eigent\u00fcmer bleibt.<\/p>\n
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Ein Immobilienkauf bietet deutschen K\u00e4ufern viele Chancen, um so wichtiger ist es aber, dass der Weg zum Eigentum sicher und vorschriftsgem\u00e4\u00df verl\u00e4uft. Eine professionelle Rechtsberatung stellt hier sicher, dass die Immobilie lastenfrei ist, die Investition ordnungsgem\u00e4\u00df registriert wird, der Kaufvertrag korrekt gestaltet wird und die Eintragung ins Grundbuch ohne Verz\u00f6gerung erfolgt. Wir helfen Ihnen auf diesem Weg gerne und bieten Rechtsberatung auch auf Deutsch und Englisch an!<\/p>\n
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Kann ich durch den Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel f\u00fcr Kolumbien erhalten?<\/b><\/p>\n
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Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen m\u00f6glich. Wer als Ausl\u00e4nder eine Immobilie in Kolumbien mit einem Wert von mindestens 350 Mindestl\u00f6hnen (ca. 95.000 Euro, Stand 2025) erwirbt und die Investition ordnungsgem\u00e4\u00df bei der Banco de la Rep\u00fablica registriert, kann ein Investorenvisum (\u201eVisa de Inversionista\u201c) beantragen. Dieses wird zun\u00e4chst befristet ausgestellt, erm\u00f6glicht aber bei dauerhafter Investition unter Umst\u00e4nden den Erhalt eines dauerhaften Aufenthaltsstatus (Visum Typ R).<\/p>\n
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\u00a0Wie \u00fcberweise ich Geld f\u00fcr den Immobilienkauf nach Kolumbien?<\/b><\/p>\n
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Die Kaufpreiszahlung sollte idealerweise \u00fcber ein kolumbianisches Investitionskonto oder einen autorisierten Broker erfolgen. Dabei muss die Zahlung bei der kolumbianischen Zentralbank als ausl\u00e4ndische Direktinvestition registriert werden (\u00fcber das \u201eFormulario 4\u201c). Zahlungen \u00fcber nicht registrierte Wege (sind nicht zul\u00e4ssig und gef\u00e4hrden die Rechtsg\u00fcltigkeit und steuerliche Anerkennung der Transaktion.<\/p>\n
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Was passiert nach dem Kauf einer Immobilie in Kolumbien?<\/b><\/p>\n
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Nach dem Notartermin muss der Vertrag beim Grundbuchamt registriert werden. Erst mit dieser Eintragung wird der K\u00e4ufer rechtlich Eigent\u00fcmer der Immobilie. Anschlie\u00dfend muss die Immobilie ggf. steuerlich beim Finanzamt (DIAN) angemeldet werden, insbesondere wenn Einnahmen (z.\u202fB. aus Vermietung) generiert werden.<\/p>\n
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Was ist ein Vorvertrag (\u201ePromesa de Compraventa\u201c)?<\/b><\/p>\n
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Die \u201ePromesa de Compraventa\u201c ist ein privatschriftlicher Vorvertrag, der beim Immobilienkauf in Kolumbien weit verbreitet und rechtlich bindend ist. In diesem Dokument verpflichten sich K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer, den sp\u00e4teren notariellen Kaufvertrag (\u201eEscritura P\u00fablica\u201c) zu festgelegten Bedingungen abzuschlie\u00dfen. Typische Inhalte eines solchen Vorvertrages sind: Kaufpreis und Zahlungsmodalit\u00e4ten, Beschreibung der Immobilie, Fristen f\u00fcr die Unterzeichnung des Hauptvertrags und Vertragsstrafen bei Nichterf\u00fcllung (oft 10\u201320\u202f% des Kaufpreises).<\/p>\n
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Ist ein Vorvertrag f\u00fcr den Kauf einer Immobilie auch rechtlich wirksam, wenn er nicht notariell beurkundet wird?<\/b><\/p>\n
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Ja, ein Vorvertag beim Immobilienvertrag ist auch ohne notarielle Beurkundung vollst\u00e4ndig rechtswirksam. Bei einem R\u00fccktritt vom Vertrag k\u00f6nnen dann Vertragsstrafen f\u00e4llig werden, die auch vor Gericht durchgesetzt werden k\u00f6nnen. Im Vergleich dazu, ist die Rechtslage in Deutschland weitaus strenger. Nach \u00a7 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Vertrag \u00fcber den Kauf eines Grundst\u00fccks nur dann rechtswirksam, wenn er notariell beurkundet wurde. Das gilt auch f\u00fcr verbindliche Vorvertr\u00e4ge. Ein nicht notariell beurkundeter Vorvertrag \u00fcber einen Immobilienkauf ist in Deutschland somit also grunds\u00e4tzlich unwirksam und entfaltet keine Rechtsfolgen, w\u00e4hrend er in Kolumbien rechtsverbindlich ist.<\/p>\n
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Autor: Felix K\u00f6nig<\/p>\n
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