Immer mehr Deutsche ziehen nach Kolumbien, sei es wegen der niedrigen Lebenshaltungskosten, der nachhaltigen Kultur und der Kultur der Bev\u00f6lkerung oder wegen der klimatischen Bedingungen. F\u00fcr Deutsche, die lange in Kolumbien bleiben wollen, stellt sich die Frage nach einer Immobilie oft schnell. Dies gilt insbesondere in Kolumbien, wo es keine Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr den Immobilienverkauf f\u00fcr ausl\u00e4ndische B\u00fcrger gibt, wie in anderen lateinamerikanischen L\u00e4ndern. Dieser Artikel widmet sich deshalb der Frage, was es bei der Suche einer geeigneten Immobilie und dem Abschluss eines Kaufvertrags in Kolumbien zu beachten ist.<\/p>\n
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Zun\u00e4chst gilt es, sich auf die Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt zu machen. Dies kann entweder \u00fcber Online-Portale, private Netzwerke oder Makler geschehen. Wenn die letztere M\u00f6glichkeit besteht, m\u00fcssen Sie einen seri\u00f6sen K\u00e4ufer finden. In Kolumbien gibt es jedoch kein obligatorisches zentrales Maklerregister. Einen seri\u00f6sen Gesch\u00e4ftsmann erkennt man jedoch daran, dass er im kolumbianischen Handelsregister (\u201eRegistro \u00danico Empresarial y Social - RUES\u201c) und bei der \u00f6rtlich zust\u00e4ndigen Handelskammer (\u201eC\u00e1mara de Comercio\u201c) eingetragen ist. Zus\u00e4tzlich kann die Mitgliedschaft in einem anerkannten Berufsverband f\u00fcr Makler f\u00fcr Seri\u00f6sit\u00e4t sprechen, etwa bei der RAA (Registro Abierto der Avaluadores), Fedelonjas oder bei der internationalen Organisation RICS. Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen Online-Formulare verwendet werden, um die Seriosit\u00e4t der Arbeit eines Herstellers sicherzustellen.<\/p>\n
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Ist das Wunschobjekt einmal gefunden, sollte nun die Immobilie vollst\u00e4ndig \u00fcberpr\u00fcft werden. Wichtig ist es, hier zu pr\u00fcfen, ob der Verk\u00e4ufer wirklich Eigent\u00fcmer des Kaufobjekts ist und ob etwa das Geb\u00e4ude legal erbaut wurde und ob es mit Hypotheken oder anderen dinglichen Rechten belastet ist. Das wichtigste Dokument hier ist das \u201eCertificado de Tradici\u00f3n y Libertad\u201c. Es handelt sich hier um eine Art \u201eLebenslauf\u201c der Immobile, der alle rechtlich relevanten Informationen \u00fcber das Geb\u00e4ude enth\u00e4lt, wie etwa den Eigent\u00fcmer sowie bestehende Belastungen oder Hypotheken. Das Dokument wird von der offiziellen kolumbianischen \u201eSuperintendencia de Notariado y Registro\u201c ausgestellt und kann online oder vor Ort beantragt werden. Dieses Dokument sollte vor einem Kauf unbesehen eingesehen werden und insbesondere bei Altimmobilien von einem Fachanwalt gepr\u00fcft werden!<\/p>\n
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In Kolumbien ist es \u00fcblich, daraufhin mit dem Verk\u00e4ufer einen rechtlich verbindlichen Vorvertrag \u00fcber die Immobile abzuschlie\u00dfen. Dieser wird in Art. 1611 des kolumbianischen Zivilgesetzbuches geregelt und beinhaltet typischerweise den Kaufpreis und Zahlungsplan, das \u00dcbergabedatum, eine Vertragsstrafe bei R\u00fccktritt vom Kaufvertrag und eine Verpflichtung zur sp\u00e4teren notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Im Gegensatz zur Rechtslage in Deutschland wird das R\u00fcckgriffsrecht des Vertragspartners im Falle einer Forderung auch ohne notarielle Beurkundung des Kaufvertrags eingeschr\u00e4nkt. Es ist auch wichtig, sich schon in diesem Stadium bewusst zu sein, dass die unterzeichneten Bedingungen des Kaufvertrags rechtswirksam und endg\u00fcltig sind.<\/p>\n
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Der eigentliche Kauf erfolgt dann durch einen notariell aufgesetzten Vertrag (\u201enotarielle Urkunde\u201c), der von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar aufgesetzt werden muss. \u00dcblicherweise wird zu diesem Zeitpunkt bereits eine Anzahlung geleistet.<\/p>\n
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Danach muss dann insbesondere der Kaufpreis in kolumbianischen Pesos bezahlt werden. Dies kann insbesondere dann zu Verlusten f\u00fchren, wenn das Kapital von au\u00dferhalb des Landes stammt. Denn dann muss die Einfuhr des Geldes, wenn der K\u00e4ufer den Hauptwohnsitz au\u00dferhalb Kolumbiens hat, als ausl\u00e4ndische Direktinvestition bei der Banco de la Rep\u00fablica registriert werden. Dies erfolgt \u00fcber ein spezielles Formular, das von der empfangenden Bank eingereicht wird. Zahlungen \u00fcber nicht registrierte Finanzdienstleister oder Bargeldimporte sind hier unzul\u00e4ssig. Zudem sind kolumbianische Banken verpflichtet, die Herkunft des Geldes zu pr\u00fcfen, um sicherzustellen, dass das Geld aus legen Quellen stammt. Dieser Prozess kann sich \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum hinziehen, sodass fr\u00fchzeitig damit begonnen werden sollte.<\/p>\n
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Nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag dann beim zust\u00e4ndigen Registeramt (\u201eRegister Office for Public Instruments\u201c) offiziell in den Grundbruch (\u201eRegister of Public Instruments\u201c) eingetragen, wobei erst hier das Eigentum rechtlich auf den K\u00e4ufer \u00fcbergeht. Die Eintragung ist hier auch entscheidend, da ansonsten der Verk\u00e4ufer - trotz notariell beurkundeten Kaufvertrags - Eigent\u00fcmer bleibt.<\/p>\n
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Kann ich einen Immobilienkaufvertrag f\u00fcr Kolumbien \u00fcber die Immobiliengesellschaft erhalten?<\/b><\/p>\n
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Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen m\u00f6glich. Jeder, der als Eigent\u00fcmer einer Immobilie in Kolumbien mit einem Wert von mindestens 350 Mint (ca. 95.000 Euro, Stand 2025) und der die Investition ordnungsgem\u00e4\u00df bei der Bank der Republik registriert, kann ein Investorenvisum (\u201eVisa de Inversionista\u201c) beantragen. Dieses wird zun\u00e4chst befristet ausgestellt, erm\u00f6glicht aber bei dauerhafter Investition unter Umst\u00e4nden den Erhalt eines dauerhaften Aufenthaltsstatus (Visum Typ R).<\/p>\n
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\u00a0Wie komme ich an Geld f\u00fcr den Immobilienkauf in Kolumbien?<\/b><\/p>\n
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Die Kaufpreiszahlung sollte idealerweise \u00fcber ein kolumbianisches Investitionskonto oder einen autorisierten Broker erfolgen. Dabei muss die Zahlung bei der kolumbianischen Zentralbank als ausl\u00e4ndische Direktinvestition registriert werden (\u00fcber das \u201eFormular 4\u201c). Zahlungen, die auf nicht registrierten Wegen get\u00e4tigt werden (die nicht gerechtfertigt sind und die f\u00fcr die rechtliche Haftung und die rechtliche Anerkennung der Transaktion verantwortlich sind).<\/p>\n
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Was passiert nach dem Kauf einer Immobilie in Kolumbien?<\/b><\/p>\n
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Nach dem Notartermin muss der Vertrag beim Grundbuchamt registriert werden. Erst mit dieser Eintragung wird der K\u00e4ufer rechtlich Eigent\u00fcmer der Immobilie. Anschlie\u00dfend muss die Immobilie ggf. steuerlich beim Finanzamt (DIAN) angemeldet werden, insbesondere wenn Einnahmen (z. B. aus Vermietung) generiert werden.<\/p>\n
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Was ist ein Vorvertrag (\u201ePromise of Sale\u201c)?<\/b><\/p>\n
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Die \u201ePromesa de Compraventa\u201c (Verkaufsversprechen) ist eine private Kaufurkunde, die im Immobiliengesch\u00e4ft in Kolumbien weit verbreitet und rechtsverbindlich ist. In diesem Dokument verpflichten sich K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer, den sp\u00e4teren Kaufvertrag (\u201eEscritura P\u00fablica\u201c) zu festgelegten Bedingungen abzuschlie\u00dfen. Typische Inhalte eines solchen Vorvertrags sind: Kaufpreis und Zahlungsmodalit\u00e4ten, Beschreibung der Immobilie, Fristen f\u00fcr die Unterzeichnung des Hauptvertrags und Vertragsstrafen bei Nichterf\u00fcllung (oft 10-20 % des Kaufpreises).<\/p>\n
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Ist ein Vorvertrag f\u00fcr den Kauf einer Immobilie auch rechtlich wirksam, wenn er nicht notariell beurkundet wird?<\/b><\/p>\n
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Ja, ein Vorvertag beim Immobilienvertrag ist auch ohne notarielle Beurkundung vollst\u00e4ndig rechtswirksam. Im Falle einer R\u00fcckgabe des Vertrags k\u00f6nnen dann Vertr\u00e4ge rechtsg\u00fcltig aufgesetzt werden, die auch zu gegebener Zeit vollstreckt werden k\u00f6nnen. Im Vergleich dazu, ist die Rechtslage in Deutschland weitaus strenger. Nach \u00a7 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Vertrag \u00fcber den Kauf eines Grundst\u00fccks nur dann rechtswirksam, wenn er notariell beurkundet wurde. Das gilt auch f\u00fcr verbindliche Vorvertr\u00e4ge. In Deutschland ist ein notariell beurkundetes notarielles Grundbuch \u00fcber ein Grundst\u00fcck daher grunds\u00e4tzlich rechtswidrig und f\u00fchrt zu keinem rechtlichen Erfolg, auch wenn es in Kolumbien rechtsverbindlich ist.<\/p>\n
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Autor: Felix K\u00f6nig<\/p>\n
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