28 de enero de 2026 | por lynceuslawfirm
Cada vez son más los alemanes que se sienten atraídos por Colombia, ya sea debido al menor costo de vida, a la rica cultura y gastronomía, o a las condiciones climáticas. Para los ciudadanos alemanes que desean permanecer en Colombia a largo plazo, la cuestión de la compra de bienes raíces suele plantearse rápidamente. Esto resulta especialmente propicio en Colombia, ya que aquí no existen restricciones para los ciudadanos extranjeros en la adquisición de inmuebles, como es habitual en otros países de América Latina. Por lo tanto, este artículo se dedica a examinar lo que se debe tener en cuenta al buscar una propiedad adecuada y al celebrar un contrato de compraventa en Colombia.
En primer lugar, es necesario iniciar la búsqueda de un inmueble adecuado. Esto puede realizarse, por ejemplo, a través de portales en línea, redes privadas o mediante agentes inmobiliarios. En el caso de esta última opción, es de suma importancia encontrar un agente confiable. Si bien en Colombia no existe un registro central obligatorio de agentes inmobiliarios, se puede reconocer a un agente formal por su inscripción en el Registro Único Empresarial y Social (RUES) y en la Cámara de Comercio de su jurisdicción. Asimismo, la afiliación a una asociación profesional reconocida para agentes inmobiliarios puede ser indicio de formalidad y profesionalismo, como en el caso de la RAA (Registro Abierto de Avaluadores), Fedelonjas o la organización internacional RICS. Adicionalmente, a través de plataformas en línea se pueden consultar las reseñas de clientes anteriores para garantizar la fiabilidad del agente.
Una vez encontrado el inmueble deseado, se debe proceder a revisarlo por completo. Es importante verificar aquí si el vendedor es realmente el propietario del bien objeto de compra, si el edificio fue construido legalmente y si se encuentra gravado con hipotecas u otros derechos reales. El documento más importante en este caso es el „Certificado de Tradición y Libertad“. Se trata de una especie de „historial“ del inmueble que contiene toda la información jurídicamente relevante sobre la construcción, como el propietario, así como los gravámenes o hipotecas existentes. Dicho documento es emitido por la entidad oficial colombiana „Superintendencia de Notariado y Registro“ y se puede solicitar en línea o presencialmente. ¡Este documento debe consultarse indefectiblemente antes de una compra y, en particular tratándose de inmuebles antiguos, debe ser revisado por un abogado especialista!
En Colombia es costumbre celebrar posteriormente con el vendedor un contrato de promesa de compraventa jurídicamente vinculante sobre el inmueble. Este se rige por el artículo 1611 del Código Civil colombiano e incluye típicamente el precio de compra y el plan de pagos, la fecha de entrega, una cláusula penal en caso de desistimiento del contrato de compraventa y la obligación de otorgar posteriormente la escritura pública del contrato de compraventa. A diferencia de la situación jurídica en Alemania, la cláusula penal acordada en caso de desistimiento se hace efectiva incluso sin la escritura pública del contrato de compraventa. Por lo tanto, es importante ser consciente ya en esta etapa de que las condiciones firmadas del contrato de compraventa son legalmente vinculantes y definitivas.
La compraventa real se realiza posteriormente mediante un contrato formalizado ante notario („escritura pública“), que debe ser firmado por ambas partes y autenticado por el notario. Por lo general, en ese momento ya se efectúa un pago a cuenta.
Posteriormente, en particular, se debe pagar el precio de compra en pesos colombianos. Esto puede acarrear dificultades, especialmente cuando el capital proviene del extranjero. En tal caso, si el comprador tiene su residencia principal fuera de Colombia, la importación del dinero debe registrarse como una inversión extranjera directa ante el Banco de la República. Esto se realiza mediante un formulario especial que presenta el banco receptor. Los pagos a través de proveedores de servicios financieros no registrados o las importaciones de efectivo no están permitidos en este caso. Además, los bancos colombianos están obligados a verificar el origen de los fondos para garantizar que provengan de fuentes lícitas. Este proceso puede prolongarse durante un período considerable, por lo que debe iniciarse con la debida anticipación.
Tras la protocolización, el contrato de compraventa se inscribe oficialmente en el registro competente („Oficina de Registro de Instrumentos Públicos“), momento en el cual la propiedad se transfiere legalmente al comprador. Por lo tanto, la inscripción es determinante aquí, ya que de lo contrario el vendedor —a pesar del contrato de compraventa protocolizado ante notario— sigue siendo el propietario.
La compra de un bien raíz ofrece muchas oportunidades a los compradores alemanes, por lo que es aún más importante que el camino hacia la propiedad sea seguro y reglamentario. En este sentido, una asesoría jurídica profesional garantiza que la propiedad esté libre de gravámenes, que la inversión se registre debidamente, que el contrato de compraventa se redacte correctamente y que la inscripción en el Registro de la Propiedad se realice sin demoras. Con mucho gusto le ayudamos en este proceso y también ofrecemos asesoría jurídica en alemán e inglés.
¿Puedo obtener un permiso de residencia para Colombia mediante la compra de un inmueble?
Sí, esto es posible bajo determinadas condiciones. Quien adquiera como extranjero un inmueble en Colombia por un valor mínimo de 350 salarios mínimos (aprox. 95 000 euros, a fecha de 2025) y registre debidamente la inversión ante el Banco de la República, puede solicitar una visa de inversionista. Esta se expide inicialmente por un periodo determinado, pero, en caso de mantenerse la inversión de manera permanente, permite en ciertas circunstancias obtener un estatus de residencia permanente (visa tipo R).
¿Cómo transfiero dinero a Colombia para la compra de un inmueble?
El pago del precio de compra debería realizarse idealmente a través de una cuenta de inversión colombiana o un corredor autorizado. Para ello, el pago debe registrarse en el Banco de la República de Colombia como inversión extranjera directa (mediante el „Formulario 4“). Los pagos realizados a través de vías no registradas no están permitidos y ponen en peligro la validez legal y el reconocimiento fiscal de la transacción.
¿Qué sucede después de la compra de un inmueble en Colombia?
Después de la cita con el notario, el contrato debe registrarse en la oficina de registro de instrumentos públicos. Solo con esta inscripción el comprador se convierte legalmente en propietario del inmueble. A continuación, el inmueble debe registrarse a efectos fiscales ante la administración tributaria (DIAN), especialmente si se generan ingresos (por ejemplo, por alquiler).
¿Qué es un contrato preliminar („Promesa de Compraventa“)?
La „Promesa de Compraventa“ es un contrato preliminar de escritura privada, muy común en la compra de bienes raíces en Colombia y que es legalmente vinculante. En este documento, el comprador y el vendedor se comprometen a formalizar posteriormente el contrato de compraventa ante notario („Escritura Pública“) en los términos establecidos. Los elementos típicos de dicho contrato preliminar son: el precio de compra y las modalidades de pago, la descripción del inmueble, los plazos para la firma del contrato principal y las multas por incumplimiento (a menudo entre el 10 % y el 20 % del precio de compra).
¿Es un contrato preliminar para la compra de un inmueble también jurídicamente válido si no se formaliza ante notario?
Sí, un contrato preliminar de bienes raíces es plenamente válido jurídicamente incluso sin escritura pública. En caso de rescisión del contrato, se pueden exigir penalizaciones contractuales que también pueden hacerse valer judicialmente. En comparación, la situación jurídica en Alemania es mucho más estricta. Conforme al artículo 311b, apartado 1, frase 1 del Código Civil alemán (BGB), un contrato de compraventa de un terreno solo es jurídicamente válido si se ha formalizado ante notario. Esto también se aplica a los contratos preliminares vinculantes. Por lo tanto, en Alemania, un contrato preliminar de compraventa inmobiliaria que no conste en escritura pública es fundamentalmente nulo y no surte efectos jurídicos, mientras que en Colombia es jurídicamente vinculante.
Autor: Felix König