Rechtssicher zur Traumimmobilie in Kolumbien – ein Leitfaden für deutsche Käufer

Immer mehr Deutsche zieht es nach Kolumbien, sei es aufgrund der günstigeren Lebenshaltungskosten, der reichhaltigen Kultur und Kulinarik oder aufgrund der klimatischen Bedingungen. Für Deutsche, die langfristig in Kolumbien bleiben wollen, stellt sich oft schnell die Frage nach einem Immobilienkauf. Dies bietet sich insbesondere in Kolumbien an, da es hier für ausländische Staatsbürger keine Einschränkungen beim Immobilienkauf gibt, wie dies in anderen Ländern Lateinamerikas üblich ist. Dieser Artikel widmet sich deshalb der Frage, was es bei der Suche einer geeigneten Immobilie und dem Abschluss eines Kaufvertrags in Kolumbien zu beachten ist.

 

1. Suche eines geeigneten Objekts und Due Diligence Prüfung

 

Zunächst gilt es, sich auf die Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt zu machen. Dies kann etwa über Online-Portale, durch private Netzwerke oder durch Makler geschehen. Bei letzterer Option ist es bedeutsam, einen seriösen Makler zu finden. Zwar gibt es in Kolumbien kein verpflichtendes zentrales Maklerregister. Ein seriöser Makler kann aber daran erkannt werden, dass er ins kolumbianischen Handelsregister eingetragen ist („Registro Único Empresarial y Social – RUES“) und bei der örtlich zuständigen Handelskammer („Cámara de Comercio“) eingetragen ist. Zusätzlich kann die Mitgliedschaft in einem anerkannten Berufsverband für Makler für Seriösität sprechen, etwa bei der RAA (Registro Abierto der Avaluadores), Fedelonjas oder bei der internationalen Organisation RICS. Zudem können über Online-Plattformen Erfahrungsberichte ehemaliger Kunden abgerufen werden, um die Seriosität eines Maklers sicherzustellen.

 

Ist das Wunschobjekt einmal gefunden, sollte nun die Immobilie vollständig überprüft werden. Wichtig ist es, hier zu prüfen, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer des Kaufobjekts ist und ob etwa das Gebäude legal erbaut wurde und ob es mit Hypotheken oder anderen dinglichen Rechten belastet ist. Das wichtigste Dokument ist hier das „Certificado de Tradición y Libertad“. Es handelt sich hier um eine Art „Lebenslauf“ der Immobile, der alle rechtlich relevanten Informationen über das Gebäude enthält, wie etwa den Eigentümer sowie bestehende Belastungen oder Hypotheken. Das Dokument wird von der offiziellen kolumbianischen „Superintendencia de Notariado y Registro“ ausgestellt und kann online oder vor Ort beantragt werden. Dieses Dokument sollte vor einem Kauf unbedingt eingesehen werden und insbesondere bei Altimmobilien von einem Fachanwalt geprüft werden!

 

2. Abschluss des Vorvertrags („Promesa de Compraventa“)

 

In Kolumbien ist es üblich, daraufhin mit dem Verkäufer einen rechtlich verbindlichen Vorvertrag über die Immobile abzuschließen. Dieser wird in Art. 1611 des kolumbianischen Zivilgesetzbuches geregelt und beinhaltet typischerweise den Kaufpreis und Zahlungsplan, das Übergabedatum, eine Vertragsstrafe bei Rücktritt vom Kaufvertrag und eine Verpflichtung zur späteren notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Im Gegensatz zur Rechtslage in Deutschland wird die vereinbarte Vertragsstrafe bei einem Rücktritt auch ohne notarielle Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Es ist also wichtig, sich schon in diesem Stadium bewusst zu sein, dass die unterzeichneten Bedingungen des Kaufvertrags rechtswirksam und endgültig sind.

 

3. Kaufvertrag und notarielle Beurkundung

 

Der eigentliche Kauf erfolgt dann durch einen notariell beurkundeten Vertrag („Escritura Pública“) der von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar beglaubigt werden muss. Üblicherweise wird zu diesem Zeitpunkt bereits eine Anzahlung geleistet.

 

4. Zahlung des Kaufpreises

 

Danach muss dann insbesondere der Kaufpreis in kolumbianischen Pesos bezahlt werden. Dies kann insbesondere dann zu Schwierigkeiten führen, wenn das Kapital aus dem Ausland stammt. Denn dann muss die Einfuhr des Geldes, wenn der Käufer den Hauptwohnsitz außerhalb Kolumbiens hat, als ausländische Direktinvestition bei der Banco de la República registrieren werden. Dies erfolgt über ein spezielles Formular, das von der empfangenden Bank eingereicht wird. Zahlungen über nicht registrierte Finanzdienstleister oder Bargeldimporte sind hier unzulässig. Zudem sind kolumbianische Banken verpflichtet, die Herkunft des Geldes zu prüfen, um sicherzustellen, dass das Geld aus legalen Quellen stammt. Dieser Prozess kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen, sodass frühzeitig damit begonnen werden sollte.

 

5. Eintragung ins Grundbuch

 

Nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag dann beim zuständigen Registeramt („Oficina de Registro de Instrumentos Públicos“) offiziell ins Grundbruch („Registro de Instrumentos Públicos“) eingetragen, wobei erst hier das Eigentum rechtlich auf den Käufer übergeht. Die Eintragung ist hier also entscheidend, da ansonsten der Verkäufer – trotz notariell beurkundeten Kaufvertrags – Eigentümer bleibt.

 

6. Fazit

 

Ein Immobilienkauf bietet deutschen Käufern viele Chancen, um so wichtiger ist es aber, dass der Weg zum Eigentum sicher und vorschriftsgemäß verläuft. Eine professionelle Rechtsberatung stellt hier sicher, dass die Immobilie lastenfrei ist, die Investition ordnungsgemäß registriert wird, der Kaufvertrag korrekt gestaltet wird und die Eintragung ins Grundbuch ohne Verzögerung erfolgt. Wir helfen Ihnen auf diesem Weg gerne und bieten Rechtsberatung auch auf Deutsch und Englisch an!

 

7. FAQ

 

Kann ich durch den Immobilienkauf einen Aufenthaltstitel für Kolumbien erhalten?

 

Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Wer als Ausländer eine Immobilie in Kolumbien mit einem Wert von mindestens 350 Mindestlöhnen (ca. 95.000 Euro, Stand 2025) erwirbt und die Investition ordnungsgemäß bei der Banco de la República registriert, kann ein Investorenvisum („Visa de Inversionista“) beantragen. Dieses wird zunächst befristet ausgestellt, ermöglicht aber bei dauerhafter Investition unter Umständen den Erhalt eines dauerhaften Aufenthaltsstatus (Visum Typ R).

 

 Wie überweise ich Geld für den Immobilienkauf nach Kolumbien?

 

Die Kaufpreiszahlung sollte idealerweise über ein kolumbianisches Investitionskonto oder einen autorisierten Broker erfolgen. Dabei muss die Zahlung bei der kolumbianischen Zentralbank als ausländische Direktinvestition registriert werden (über das „Formulario 4“). Zahlungen über nicht registrierte Wege (sind nicht zulässig und gefährden die Rechtsgültigkeit und steuerliche Anerkennung der Transaktion.

 

Was passiert nach dem Kauf einer Immobilie in Kolumbien?

 

Nach dem Notartermin muss der Vertrag beim Grundbuchamt registriert werden. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie. Anschließend muss die Immobilie ggf. steuerlich beim Finanzamt (DIAN) angemeldet werden, insbesondere wenn Einnahmen (z. B. aus Vermietung) generiert werden.

 

Was ist ein Vorvertrag („Promesa de Compraventa“)?

 

Die „Promesa de Compraventa“ ist ein privatschriftlicher Vorvertrag, der beim Immobilienkauf in Kolumbien weit verbreitet und rechtlich bindend ist. In diesem Dokument verpflichten sich Käufer und Verkäufer, den späteren notariellen Kaufvertrag („Escritura Pública“) zu festgelegten Bedingungen abzuschließen. Typische Inhalte eines solchen Vorvertrages sind: Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Beschreibung der Immobilie, Fristen für die Unterzeichnung des Hauptvertrags und Vertragsstrafen bei Nichterfüllung (oft 10–20 % des Kaufpreises).

 

Ist ein Vorvertrag für den Kauf einer Immobilie auch rechtlich wirksam, wenn er nicht notariell beurkundet wird?

 

Ja, ein Vorvertag beim Immobilienvertrag ist auch ohne notarielle Beurkundung vollständig rechtswirksam. Bei einem Rücktritt vom Vertrag können dann Vertragsstrafen fällig werden, die auch vor Gericht durchgesetzt werden können. Im Vergleich dazu, ist die Rechtslage in Deutschland weitaus strenger. Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks nur dann rechtswirksam, wenn er notariell beurkundet wurde. Das gilt auch für verbindliche Vorverträge. Ein nicht notariell beurkundeter Vorvertrag über einen Immobilienkauf ist in Deutschland somit also grundsätzlich unwirksam und entfaltet keine Rechtsfolgen, während er in Kolumbien rechtsverbindlich ist.

 

Autor: Felix König