Die Promesa de Compraventa in Kolumbien ist das wichtigste Dokument bei einer Immobilientransaktion – und das gefährlichste, das man ohne einen Anwalt unterzeichnen kann. Es handelt sich um einen bindenden Vertrag. In dem Moment, in dem beide Parteien unterzeichnen, sind Sie rechtlich gebunden. Wenn Sie sich zurückziehen, können Sie Ihre Anzahlung verlieren. Wenn der Verkäufer sich zurückzieht, haben Sie einen rechtlichen Anspruch – aber nur, wenn der Vertrag so verfasst wurde, dass er Sie schützt. Die meisten von Maklern entworfenen Promesas schützen die Provision des Maklers, nicht den Käufer. Wir sind Anwälte. Wir entworfen und prüfen die Promesa de Compraventa in Kolumbien für ausländische Käufer auf Englisch und Deutsch, bevor auch nur ein einziger Peso den Besitzer wechselt.
Gestalten Sie Ihren Umzug nach Kolumbien einfach und stressfrei.
Bei der Anwaltskanzlei Lynceus entwerfen oder prüfen wir diesen Vertrag für jede von uns betreute Immobilientransaktion. Dies umfasst die folgende Leistung:
Wir entwerfen den vollständigen kolumbianischen Kaufversprechen-Vertrag (Promesa de compraventa) von Grund auf auf Spanisch, zusammen mit einer vollständigen englischen oder deutschen Übersetzung, die jede Klausel abdeckt, die Ihre Position als Käufer schützt. Wir verwenden keine Musterverträge. Jedes Kaufversprechen wird für die spezifische Transaktion ausgearbeitet.
Wenn der Makler oder Verkäufer bereits einen Entwurf vorgelegt hat, prüfen wir diesen vor Ihrer Unterzeichnung. Wir identifizieren unfaire Klauseln, fehlende Schutzmaßnahmen, unklare Zahlungsbedingungen sowie Vertragsstrafenregelungen, die den Verkäufer begünstigen. Anschließend verhandeln wir in Ihrem Namen entsprechende Änderungen.
Kolumbien verfügt über kein Notaranderkonto- oder Treuhandsystem. Die kolumbianische Promesa de compraventa ist das einzige Dokument, das regelt, wie und wann Gelder zwischen Käufer und Verkäufer fließen. Wir strukturieren den Zahlungsplan so, dass Ihr Risiko minimiert wird, indem wir jede Zahlung an eine spezifische Leistung des Verkäufers knüpfen.
Die Anzahlung beträgt in der Regel 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Wir formulieren die Anzahlungsklausel so, dass klar geregelt ist, was geschieht, wenn eine Partei ihren Verpflichtungen nicht nachkommt, und dass der Rückzahlungsmechanismus für den Fall, dass das Geschäft aus einem abgedeckten Grund scheitert, ausdrücklich durchsetzbar ist.
Wir schließen Bedingungen ein, die erfüllt sein müssen, bevor Sie zur Durchführung des Abschlusses verpflichtet sind, wie etwa die Bestätigung eines unbeschwerten Eigentumstitels, die Begleichung von Pfandrechten, die Durchführung von Reparaturen durch den Verkäufer oder die Freigabe der FDI-Registrierung. Wenn die Bedingung nicht erfüllt wird, treten Sie unter Rückerstattung Ihrer Anzahlung vom Vertrag zurück.
Wir fügen eine klare Streitbeilegungsklausel bei, die festlegt, ob Streitigkeiten vor ein Schiedsgericht oder ein ordentliches Gericht gebracht werden, nach welchen Regeln und in welcher Stadt, um kostspielige Ungewissheit zu vermeiden, falls nach der Unterzeichnung etwas schiefgeht.
Dieser Vertrag regelt Ihre gesamte Transaktion. Sobald Sie unterzeichnen, sind Sie dabei. Wir verfassen ihn gleich beim ersten Mal auf Englisch, Deutsch und Spanisch, damit Sie genau wissen, wozu Sie sich verpflichten und was Sie schützt, falls etwas schiefgeht.
Bitte übermitteln Sie uns die Objektadresse, den vereinbarten Preis, die Zahlungsstruktur sowie jeden Entwurf, den der Makler bereits zur Verfügung gestellt hat. Ein 15-minütiges WhatsApp- oder Video-Gespräch reicht aus, damit wir die Transaktion und die erforderlichen Schutzmaßnahmen verstehen.
Wir entwerfen den Vertrag von Grund auf neu oder überarbeiten den bestehenden Entwurf mit Korrekturen und empfohlenen Ergänzungen. Wir übergeben das Dokument auf Spanisch als der rechtlich maßgeblichen Sprache mit einer vollständigen englischen oder deutschen Übersetzung, damit Sie vor der Unterzeichnung jede Klausel verstehen.
Falls die Gegenseite unsere Änderungen ablehnt, verhandeln wir in Ihrem Namen. Sobald beide Parteien zugestimmt haben, bestätigen wir die Fertigstellung der Endfassung und beraten Sie hinsichtlich der Formalitäten für die Unterzeichnung, einschließlich der Frage, ob Unterschriften beglaubigt werden müssen und wie eine digitale oder aus der Ferne vorgenommene Unterzeichnung abzuwickeln ist, falls Sie sich außerhalb Kolumbiens befinden.
Ein kolumbianischer Kaufversprechensvertrag (promesa de compraventa), der die Anforderungen von Artikel 89 des Gesetzes 153 von 1887 erfüllt, ist ein vollstreckbarer und verbindlicher Vertrag. Dies sind die Klauseln, die enthalten sein müssen und korrekt formuliert werden müssen:
Der Käufer ist verpflichtet, den Kaufvertrag unabhängig von den Ergebnissen der rechtlichen Prüfung nach der Unterzeichnung abzuschließen. Wenn ein Pfandrecht auftaucht, hat der Käufer kein vertragliches Rücktrittsrecht. Die einzige Option ist ein Rechtsanspruch, der Monate dauert und Geld kostet. Wir fügen Bedingungen ein, die Ihnen einen sauberen Ausstieg ermöglichen, wenn der Rechtsstatus nicht geklärt ist.
Der Käufer verliert die gesamte Anzahlung, wenn er zurücktritt. Der Verkäufer erstattet bei einem Rücktritt lediglich die Anzahlung – ohne Vertragsstrafe. Diese Struktur ist bei von Maklern entworfenen Vorverträgen üblich. Wir gleichen die Vertragsstrafenstruktur so an, dass beide Parteien bei Nichterfüllung mit gleichwertigen Konsequenzen konfrontiert sind.
Zahlungen werden als ‘nach Fertigstellung von X’ ohne ein konkretes Datum beschrieben. Dies gibt dem Verkäufer die Kontrolle über den Zeitplan und schafft Unklarheit darüber, wann eine Zahlung tatsächlich fällig ist. Wir knüpfen jede Zahlung an ein bestimmtes Kalenderdatum.
Die Promesa befasst sich nicht mit Devisen oder der Registrierung ausländischer Direktinvestitionen (FDI). Wenn der Käufer keine Gelder rechtzeitig nach Kolumbien bringen kann – oder wenn sich die FDI-Registrierung verzögert –, besteht kein vertraglicher Schutz. Wir fügen eine Klausel ein, die den Zeitplan für das Closing an den bestätigten Geldeingang und die FDI-Registrierung knüpft.
Die *Promesa* erfordert die physische Anwesenheit des Käufers bei jeder Unterschrift und beim Notartermin. Ein ausländischer Käufer, der nicht reisen kann, sieht sich einem Vertragsbruch ausgesetzt. Wir binden von Anfang an eine Vollmachtsklausel ein, damit die Fernabwicklung geplant und nicht improvisiert ist.
It is a binding preliminary purchase contract between buyer and seller — committing both parties to complete the property transaction on agreed terms, timeline, and price.
Yes. A promesa that meets the requirements of Article 89 of Law 153 of 1887 is fully enforceable. Signing it without legal review is one of the most common and costly mistakes foreign buyers make.
Yes. A lawyer drafts the promesa to protect your interests — not the agent’s commission or the seller’s exit options. Agent-drafted promesas frequently lack buyer protections.
Typically 10 to 20 percent of the purchase price, paid at signing. If the buyer backs out without cause, the deposit is forfeited. If the seller backs out, the buyer is entitled to the deposit plus a penalty — but only if the arras clause is drafted correctly.
Without a conditions precedent clause, you are legally committed regardless of what due diligence reveals afterward. We include title clearance conditions in every promesa so you have a contractual exit if the title is not clean.
Yes — with a properly drafted power of attorney authorizing your lawyer to sign on your behalf. We include this provision in every promesa for foreign buyers who may not be present in Colombia.
Two to three business days from when we receive the transaction details. If the agent already has a draft, we can review and mark it up within 24 to 48 hours.
Bitte teilen Sie uns mit, bei welchem Thema Sie Unterstützung benötigen.
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