Rechtssicher zur Traumimmobilie in Kolumbien - ein Leitfaden für deutsche Käufer

Immer mehr Deutsche ziehen nach Kolumbien, sei es wegen der niedrigen Lebenshaltungskosten, der nachhaltigen Kultur und der Kultur der Bevölkerung oder wegen der klimatischen Bedingungen. Für Deutsche, die lange in Kolumbien bleiben wollen, stellt sich die Frage nach einer Immobilie oft schnell. Dies gilt insbesondere in Kolumbien, wo es keine Beschränkungen für den Immobilienverkauf für ausländische Bürger gibt, wie in anderen lateinamerikanischen Ländern. Dieser Artikel widmet sich deshalb der Frage, was es bei der Suche einer geeigneten Immobilie und dem Abschluss eines Kaufvertrags in Kolumbien zu beachten ist.

1. Suche eines geeigneten Objekts und Due Diligence Prüfung

Zunächst gilt es, sich auf die Suche nach einem geeigneten Kaufobjekt zu machen. Dies kann entweder über Online-Portale, private Netzwerke oder Makler geschehen. Wenn die letztere Möglichkeit besteht, müssen Sie einen seriösen Käufer finden. In Kolumbien gibt es jedoch kein obligatorisches zentrales Maklerregister. Einen seriösen Geschäftsmann erkennt man jedoch daran, dass er im kolumbianischen Handelsregister („Registro Único Empresarial y Social - RUES“) und bei der örtlich zuständigen Handelskammer („Cámara de Comercio“) eingetragen ist. Zusätzlich kann die Mitgliedschaft in einem anerkannten Berufsverband für Makler für Seriösität sprechen, etwa bei der RAA (Registro Abierto der Avaluadores), Fedelonjas oder bei der internationalen Organisation RICS. Darüber hinaus können Online-Formulare verwendet werden, um die Seriosität der Arbeit eines Herstellers sicherzustellen.

Ist das Wunschobjekt einmal gefunden, sollte nun die Immobilie vollständig überprüft werden. Wichtig ist es, hier zu prüfen, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer des Kaufobjekts ist und ob etwa das Gebäude legal erbaut wurde und ob es mit Hypotheken oder anderen dinglichen Rechten belastet ist. Das wichtigste Dokument hier ist das „Certificado de Tradición y Libertad“. Es handelt sich hier um eine Art „Lebenslauf“ der Immobile, der alle rechtlich relevanten Informationen über das Gebäude enthält, wie etwa den Eigentümer sowie bestehende Belastungen oder Hypotheken. Das Dokument wird von der offiziellen kolumbianischen „Superintendencia de Notariado y Registro“ ausgestellt und kann online oder vor Ort beantragt werden. Dieses Dokument sollte vor einem Kauf unbesehen eingesehen werden und insbesondere bei Altimmobilien von einem Fachanwalt geprüft werden!

2. Abschluss des Vorvertrags („Kauf- und Verkaufsversprechen“)

In Kolumbien ist es üblich, daraufhin mit dem Verkäufer einen rechtlich verbindlichen Vorvertrag über die Immobile abzuschließen. Dieser wird in Art. 1611 des kolumbianischen Zivilgesetzbuches geregelt und beinhaltet typischerweise den Kaufpreis und Zahlungsplan, das Übergabedatum, eine Vertragsstrafe bei Rücktritt vom Kaufvertrag und eine Verpflichtung zur späteren notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Im Gegensatz zur Rechtslage in Deutschland wird das Rückgriffsrecht des Vertragspartners im Falle einer Forderung auch ohne notarielle Beurkundung des Kaufvertrags eingeschränkt. Es ist auch wichtig, sich schon in diesem Stadium bewusst zu sein, dass die unterzeichneten Bedingungen des Kaufvertrags rechtswirksam und endgültig sind.

3. Bauvertrag und notarielle Registrierung

Der eigentliche Kauf erfolgt dann durch einen notariell aufgesetzten Vertrag („notarielle Urkunde“), der von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar aufgesetzt werden muss. Üblicherweise wird zu diesem Zeitpunkt bereits eine Anzahlung geleistet.

4. Auswahl des Kaufpreises

Danach muss dann insbesondere der Kaufpreis in kolumbianischen Pesos bezahlt werden. Dies kann insbesondere dann zu Verlusten führen, wenn das Kapital von außerhalb des Landes stammt. Denn dann muss die Einfuhr des Geldes, wenn der Käufer den Hauptwohnsitz außerhalb Kolumbiens hat, als ausländische Direktinvestition bei der Banco de la República registriert werden. Dies erfolgt über ein spezielles Formular, das von der empfangenden Bank eingereicht wird. Zahlungen über nicht registrierte Finanzdienstleister oder Bargeldimporte sind hier unzulässig. Zudem sind kolumbianische Banken verpflichtet, die Herkunft des Geldes zu prüfen, um sicherzustellen, dass das Geld aus legen Quellen stammt. Dieser Prozess kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen, sodass frühzeitig damit begonnen werden sollte.

5. Einführung in die Grundprinzipien

Nach der Beurkundung wird der Kaufvertrag dann beim zuständigen Registeramt („Register Office for Public Instruments“) offiziell in den Grundbruch („Register of Public Instruments“) eingetragen, wobei erst hier das Eigentum rechtlich auf den Käufer übergeht. Die Eintragung ist hier auch entscheidend, da ansonsten der Verkäufer - trotz notariell beurkundeten Kaufvertrags - Eigentümer bleibt.

6. Fazit

Ein Immobilienmakler bietet in Deutschland viele Möglichkeiten, aber noch viel wichtiger ist es, dass der Weg zum Immobilienbesitz sicher und effizient ist. Eine professionelle Rechtsberatung stellt hier sicher, dass die Immobilie frei ist, die Investition ordnungsgemäß registriert wird, der Kaufvertrag korrekt aufgesetzt wird und der Einstieg in den Fonds erfolgreich ist. Wir helfen Ihnen gerne dabei und bieten Ihnen Rechtsberatung auf Deutsch und Englisch!

7. FAQ

Kann ich einen Immobilienkaufvertrag für Kolumbien über die Immobiliengesellschaft erhalten?

Ja, das ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Jeder, der als Eigentümer einer Immobilie in Kolumbien mit einem Wert von mindestens 350 Mint (ca. 95.000 Euro, Stand 2025) und der die Investition ordnungsgemäß bei der Bank der Republik registriert, kann ein Investorenvisum („Visa de Inversionista“) beantragen. Dieses wird zunächst befristet ausgestellt, ermöglicht aber bei dauerhafter Investition unter Umständen den Erhalt eines dauerhaften Aufenthaltsstatus (Visum Typ R).

 Wie komme ich an Geld für den Immobilienkauf in Kolumbien?

Die Kaufpreiszahlung sollte idealerweise über ein kolumbianisches Investitionskonto oder einen autorisierten Broker erfolgen. Dabei muss die Zahlung bei der kolumbianischen Zentralbank als ausländische Direktinvestition registriert werden (über das „Formular 4“). Zahlungen, die auf nicht registrierten Wegen getätigt werden (die nicht gerechtfertigt sind und die für die rechtliche Haftung und die rechtliche Anerkennung der Transaktion verantwortlich sind).

Was passiert nach dem Kauf einer Immobilie in Kolumbien?

Nach dem Notartermin muss der Vertrag beim Grundbuchamt registriert werden. Erst mit dieser Eintragung wird der Käufer rechtlich Eigentümer der Immobilie. Anschließend muss die Immobilie ggf. steuerlich beim Finanzamt (DIAN) angemeldet werden, insbesondere wenn Einnahmen (z. B. aus Vermietung) generiert werden.

Was ist ein Vorvertrag („Promise of Sale“)?

Die „Promesa de Compraventa“ (Verkaufsversprechen) ist eine private Kaufurkunde, die im Immobiliengeschäft in Kolumbien weit verbreitet und rechtsverbindlich ist. In diesem Dokument verpflichten sich Käufer und Verkäufer, den späteren Kaufvertrag („Escritura Pública“) zu festgelegten Bedingungen abzuschließen. Typische Inhalte eines solchen Vorvertrags sind: Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Beschreibung der Immobilie, Fristen für die Unterzeichnung des Hauptvertrags und Vertragsstrafen bei Nichterfüllung (oft 10-20 % des Kaufpreises).

Ist ein Vorvertrag für den Kauf einer Immobilie auch rechtlich wirksam, wenn er nicht notariell beurkundet wird?

Ja, ein Vorvertag beim Immobilienvertrag ist auch ohne notarielle Beurkundung vollständig rechtswirksam. Im Falle einer Rückgabe des Vertrags können dann Verträge rechtsgültig aufgesetzt werden, die auch zu gegebener Zeit vollstreckt werden können. Im Vergleich dazu, ist die Rechtslage in Deutschland weitaus strenger. Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ist ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks nur dann rechtswirksam, wenn er notariell beurkundet wurde. Das gilt auch für verbindliche Vorverträge. In Deutschland ist ein notariell beurkundetes notarielles Grundbuch über ein Grundstück daher grundsätzlich rechtswidrig und führt zu keinem rechtlichen Erfolg, auch wenn es in Kolumbien rechtsverbindlich ist.

Autor: Felix König